不動産投資の利回りについて｜平均、計算方法、最低ラインは？

不動産投資で必ずよく耳にするのは「利回り」です。利回りの数値は、いったい何を示していて、利回りからどんなことを読み取ればよいのでしょうか？また、利回りを維持するための方法や、高利回り物件の注意点なども解説します。

利回りとは

利回りとは、初期投資額に対する毎年の収益の割合のことを言います。つまり、この利回りが高ければ初期投資の回収スピードが上がります。したがって、一般的に投資の場合は利回りの高い商品に人気があります。利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りとは

「表面利回り」は、物件価格（初期投資）に対して年間の賃料収入がどれだけの割合であったかを示す数値です。投資商品の案内時には一般的に使われます。表面利回りには、賃貸経営で掛かったコスト（管理委託料・固定資産税・ローンの金利・修繕費など）は差し引いていません。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回りとは

「実質利回り」は、物件価格（初期投資）に対して、年間の賃料収入からコストとして掛かったもの（管理委託料・固定資産税・ローンの金利・修繕費など）を差し引いた収益が、どれだけの割合であったかを示す数値です。不動産投資は、実質的に手元に残る資金がどれだけになるかが重要であるので、不動産投資家は実質利回りで経営計画を立てるのが一般的です。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

実質利回り計算時に経費として差し引くもの

利回り計算時に経費として差し引けるものは、主に下記になります。

管理会社への管理委託料は、自主管理している場合、清掃や設備の点検などを委託する際に発生します。管理費は、マンション1室を賃貸している場合、管理会社に払うものです。ローン金利は、土地の分は計上できず、建物と付帯する設備の金利分が計上できます。

税金は、固定資産税や都市計画税など経営に関わるものは計上できますが、収益に対する所得税や住民税は計上できません。また、修繕費は建物の原状回復に掛かる費用や、エアコンなどの設備交換費用が計上できます。

保険料は、火災保険や地震保険などが計上できます。賃借人契約の際に発生する仲介手数料、募集に伴う広告費も計上できます。交際費は、不動産会社の担当者との打ち合わせに利用した会食は計上できます。また、建物の減価償却費や司法書士等への報酬、通信費としてパソコン等の購入代や、不動産投資目的の移動に伴う交通費も計上できます。

利回りの計算方法

ここからは、各利回りの計算例を紹介します。

表面利回り計算

物件購入金額4,000万円で、年間賃料180万円の場合の表面利回りは？

この場合の、表面利回りは4.5％になります。

実質利回り計算

物件購入金額4,000万円で購入時の諸経費120万円、年間賃料180万円、年間の経費が50万円の場合の、

実質利回りは？

この場合の、実質利回りは3.15％となります。

平均的な利回りは？

ここからは各シチュエーションにおける、平均的な利回りを紹介します。

都心部賃貸マンションの平均利回り

都心物件の利回りは平均的に低いです。マンションであれば、表面利回りで4～5％、実質利回りで2～3％取れれば御の字です。都心物件は、物件価格が高いので初期投資が掛かります。しかし家賃を高額に設定できるのと、空室リスクが低いのが特長です。都心物件は年間の収益性は低いが、長期間安定的に収入が得られます。更に、賃貸経営撤退などの場合に比較的売却もしやすいです。

郊外賃貸マンションの平均利回り

東京23区外のマンションに関する利回りの平均は、表面利回りで5～6％、実質利回りで3～4％です。郊外は立地により利回りが大きく変わってきます。仮に主要駅に近い立地であれば、利回りは低めになりますし、駅から離れれば高くなり7％程度で推移する物件もあります。しかし、この場合駅から離れれば需要減となりますので、「郊外＋駅から離れる」という要素で空室リスクが高くなります。

郊外1棟アパートの平均利回り

東京23区外の1棟アパートの平均表面利回りは、7～8％です。物件の築年数や、駅からの徒歩分数によっては、表面でも5％前後の物件も珍しくありません。また、実質利回りの平均は、5～6％程度です。この数字はあくまで満室想定の数字であるので、実際の経営時は稼働率を70％程度にし、利回り計算をしたほうが堅実です。

都心部オフィスビルの平均利回り

都心部のオフィスビルの平均表面利回りは、5％前後で推移しています。都心部のオフィスビルは築年数が古いものも多くあります。この場合利回りは平均以上になりますが、ビルの耐用年数による回収期間が短いことや、構造や設備のメンテナンスや更新などの修繕費が莫大になる可能性があります。

都心オフィスビルは、初期投資は高額であるが、法人相手の賃貸が主であるので家賃設定を高額に設定でき、長期間入居するケースが多いので、安定的に賃料収入が得られます。尚、固定資産税や管理委託費や修繕費が莫大になるので、平均的な実質利回りは、2～3％程度となります。

利回りと立地と需要

ここでは、利回りと立地と需要の関連性について解説していきます。

利回りは低いが需要が底堅い立地

賃貸需要が底堅い立地とは、誰もが住みたい立地です。例えば、都心です。山手線の内側の立地は希少で、都心部に通う会社員世帯では、もっとも住みたいエリアです。

このような場所は需要が底堅いです。また、山手線の外側でも人気路線の主要駅（東急東横線の自由が丘、中央線の吉祥寺など）であれば、同様です。しかしこのような場所は不動産価格が高いので、利回りは低下します。

利回りは高いが需要が低い立地

賃貸需要が低い立地とは、例えば主要駅から徒歩20分以上かバス便物件、都心部から電車で1時間以上かかるような立地です。このような立地は不動産価格も下がるので、利回りは高くなります。しかし需要が少ない分、空室リスクが高いので要注意です。

利回りと需要のバランスが良い立地

利回りと需要のバランスが良い立地とは、都心部から程よい距離で通勤などがしやすく、交通の利便性が高い主要駅の徒歩10分圏内が理想です。例えば、都心部まで急行で2駅程度の立地や各駅停車で15分以内の立地です。このような街は生活利便施設であるスーパーやコンビニなどが揃っており、誰でも生活がしやすい街となっているケースが多いのです。

利回りの疑問

ここでは、利回りに関する素朴な疑問に関してお答えします。

利回りは、実質利回りでみておいた方が良い理由

実質利回りは、収益から賃貸経営で掛かった経費を差し引いて考えるので、手元に残る資金が計算できます。収益がいくらあっても、経費で諸々掛かってしまうと、手元に残る資金は少なくなります。

不動産投資は、いかに利益を出すか、また賃貸経営は長期間行う必要がある為、収支の見込み等をするにはより厳しめの実質利回りのほうが賢明です。また、実質利回り計算時も、満室想定ではなく入退去のタイミングによっては、空室期間も発生するので、70％程度の稼働率で収支計画を立てるのがよいでしょう。

新築と中古で利回りに差が出てくるのか？

新築と中古で利回りに差が出ます。同じ規模であれば、新築のほうが初期費用は、掛かるので利回りが低めです。新築の良いところは、設備が新しいので修繕費用が掛からないのと、入居者を集めやすく家賃を少々強気に設定できることです。

また、新築であるので長期間かけて初期費用の回収ができることや、減価償却期間が長いので長期間減価償却費の計上ができ、節税につながります。中古は、築年数経過により初期費用が安く抑えられます。また既に入居者がいる場合は、オーナーチェンジ物件として引き継ぐことができるので、翌月より賃料収入を得ることができます。

しかし、中古は築年数経過に伴い設備の更新や、建物の自体の修繕費もかさんできます。例えば、エアコンやガスレンジの耐用年数は10年、給湯器は15年、キッチン設備は30年などです。これらは、全てオーナー負担となるので、その分の修繕費やメンテナンス費が掛かります。更に、築年数経過毎に空室になるリスクや家賃下落リスクも、増してくるので要注意です。

アパートとマンションで利回りに違いはあるのか？

アパートとマンションでは、利回りは変わってきます。アパートは、初期投資額が6000万～1億位の初期投資額が掛かっておりますが部屋数が多いので表面利回りの平均は７～８％です。マンション（ワンルーム）は、おおよそ表面利回りで４～５％になります。ワンルームマンションの場合、退去されると賃料収入が０円になるので、より空室リスクの少ない都心寄りに所有する必要があります。

建物の構造は利回りに影響あるのか

アパートの場合、利回りが一番良いのは建築費が安い木造アパートで、中古になると築年数経過と立地により１０％超えるケースもあります。次に、利回りが良いのは軽量鉄骨を用いたプラハブ工法です。利回りが低いのは建築費が掛かる、鉄筋コンクリ-ト作りです。同規模のアパートでも建物構造により建設費用が変わってくるので、当然利回りに影響がでてきます。

利回りを維持するのは

では、利回りを維持するためのいくつかの条件を紹介します。

立地の良い物件を選ぶ

不動産は何といっても立地が全てです。特に賃貸不動産は、一人暮らしや共働き世帯が多く借りる傾向があり、一番利便性を求める世帯でもあります。利便性とは、まずは駅に近いことが絶対です。駅は都心部に直通する路線である必要があります。また、山手線の内側であれば地下鉄の駅が近い立地であるなどです。

入居者にとって魅力的な物件を選ぶ

入居者にとって魅力的な物件とは、セキュリティが充実、設備が最新式、インターネット使い放題、外観がお洒落、ペットが飼える、駐車場付きなどです。このような賃借人にとってお得感があるような物件であると、長期間退去者が出ずに利回りが安定します。

空室が少ない物件を選ぶ

中古のアパートやマンション１棟の場合、空室が少ない物件は、立地が良く周辺相場並みで稼働している物件であるので、今後退去者が出ても新たな賃借人は見つかりやすいです。マンションの場合は、一般的に一度入居すれば長期間入居してくれるので、空室が少ない物件はリスクが少なく、利回りを長期間維持できる可能性が高いです。

築年数が浅い物件を選ぶ

築年数が浅い物件は、比較的設備も新しく、修繕費もあまり掛からないので利回りが維持しやすくなります。また家賃下落のリスクや、空室になるリスクも築年数経過の物件に比べると低くなるので、総じて利回りは維持しやすくなります。価格の安さで、築年数経過の物件に目が行きがちですが、入居者は見た目のあたらしさや、設備のあたらしさに目がひかれるので、築浅物件のほうが長期間の賃貸経営には向いています。

利回りが高い物件の注意点

利回りの高さに目が行きがちですが、安易に手を出すと失敗します。ここでは注意点を幾つか紹介します。

家賃設定は適正か

家賃設定を高くし、利回りを高く見せているケースもあります。更に満室想定となっていることも要注意です。まず、家賃に関しては周辺の家賃相場等をしっかりと調査し、家賃設定が適正であるかを確認します。また、周辺の賃貸需要についてもしっかりと調査する必要があります。物件から駅までのアクセス、周辺の商業施設、嫌悪施設がないかなど確認する必要もあります。

新築未入居、想定利回りは適正か

表面利回り＝想定利回りのように思えるが、想定利回りはアパートなどにおいて満室を想定して計算する利回りです。まずは、想定利回りの中の賃料設定が先述と同様に適正であるかが重要です。また、この立地でこの設定家賃で、入居者が集まる見込みがあるかもリサーチする必要があります。周辺の同じような広さの賃貸住居が満室で稼働しているかを指標とします。

築年数

利回りは築年数によって変わってきます。利回りが高い場合は築年数に注目します。

必ずリスクがある

利回りが高い物件は必ずリスクがあります。駅から遠い、周辺にスーパーなど生活利便施設がない、定期借地で期限が近い、近々設備の更新や大規模修繕が必要など、何かリスクやデメリットがないか調査しましょう。

まとめ　不動産投資の利回りについて

利回りの計算は、「実質利回り」で計算するのが賢明です。また、利回り数値のみに捕らわれず、その地域の特性や周辺の需要などを、賃貸経営前によくリサーチし、読み解くことが大事です。不動産投資に於いての「利回り」はあくまで物件検討の参考程度に、留めておくのがよいでしょう。