徐々に副業が解禁となる企業が増えています。会社員の方でも給料以外の収入を得たいと思っている方も多いのではないでしょうか。確かに今の本業以外に収入源を得ることができれば、生活が豊かになり、会社に対する依存度も低くなり安定した生活を送ることができるはずです。
しかし、今の仕事を続けながら他の仕事をすることは時間的にも難しいと感じる方も多いでしょう。そんな方にも注目が集まるのが家賃収入で不労所得を得ることができる不動産投資です。なぜ不動産投資は不労所得を得ることができると注目を集めているのでしょうか。
当記事では不動産投資で家賃収入を得る方法や気になる税金について不動産投資の専門家がわかりやすく解説します。
目次
なぜ家賃収入が注目されるのか
なぜ不動産投資で得ることができる家賃収入が注目を集めているのでしょうか。家賃収入が注目を集める理由を解説します。
不労所得を安定的に得られる
不動産投資で家賃収入を得ることに注目が集まる最大の理由は、安定的に不労所得を得ることができるという点です。不労所得とは働かないで収入を得ることができるということです。そんな夢のような話が本当にあるのでしょうか。
投資というと株を思い浮かべる方も多いと思います。株は企業の業績に大きく左右されるため変動の大きい投資対象です。
一方の不動産は賃料が毎月変わるわけではありませんので、安定的に収入を得ることが可能です。安定的に長期間収入を得ることができる点は不動産投資のメリットです。
ただし、不動産投資では安定的に収入が得られるというメリットがある代わりに短期間では大きな利益を得ることは難しいというデメリットもあります。
株式やFXなどの投資の場合短期間で2倍以上になることもありますが不動産投資では通常短期間で大きな利益を得ることはできません。それぞれの投資でメリットとデメリットがありますので、目的にあわせて投資をすることが重要です。
投資で不労所得を得るということは資産に働いてもらうということです。株式で利益を得る事も不動産で利益を得ることも不労所得ではありますが、安定した収益を定期的に得る事ができると言う点が不動産所得に注目が集まる理由といえるでしょう。
老後の収入を得るためにも適している
不動産投資により得られる家賃収入は老後の収入を得るために適している点も注目を集める理由の一つになっています。年金2,000万円問題が話題となり老後の資金を確保することの重要性が意識されるようになりました。
年金2,000万円問題とは現在の高齢者は主な収入源である年金収入よりも生活による支出の方が多く、現役時代に貯蓄したお金を取り崩しているというデータから話題となりました。
高齢者は介護や医療費など現役時代には必要なかった出費も多く、安定した老後を過ごすためには現役時代にお金を貯めておくことか年金以外の収入源を確保しておくことが必要となるのです。
その点では、家賃収入は安定した収入が長期的に得られるため老後資金を確保するための手段としても注目されています。超高齢化社会となっている日本では、貯金の取り崩しでは高齢となった時にいつか尽きてしまう可能性があるため、収入源として保有し続けることができる不動産はメリットが大きいと投資対象なのです。
家賃収入を得るためのおすすめの物件タイプとは
家賃収入を得るためには不動産に投資をする必要があります。不動産には様々な種類があり、投資対象によって異なる特徴を持っています。それぞれの特徴を解説します。
一棟マンション投資
一棟マンション投資とはマンションを一棟購入する投資方法です。一棟マンション投資では複数の部屋を賃貸に出すことで多くの家賃収入を得ることができます。一棟マンション投資では複数の部屋を同時に賃貸に出すため、全て空室となる可能性は低く安定的な収入を得ることが可能です。
しかし、一棟マンションは価格も高いため多額の資金が必要となります。そのため、元々土地を持っている方や多額の現金を持っている人が取り得る選択肢です。
ただし、自己資金で購入できない場合は不動産投資のために融資を受けることも可能です。
現在は超低金利が続いており、借入コストを低く抑えられるため、自己資金で購入できない方はローンを借りての一棟マンション投資を検討してみてもよいでしょう。
1棟マンションについては「投資マンション1棟経営とは?経費、税金、購入ポイント」で解説しています。
ワンルームマンション
ワンルームマンション投資は一人暮らし用のマンションの一室に投資をする手法です。ワンルームマンションは価格が安く初心者でも購入しやすいことが特徴です。
ただし、入れ替わりが激しいため空室になりやすいという欠点があります。
ワンルームマンションは収益性も高いため空室になった場合に備えるため、複数のワンルームマンションを保有するということも選択肢です。また、中古物件であれば、比較的安価で手に入れることが可能ですので中古物件を検討してみてもよいでしょう。
ファミリータイプのマンション h2
ファミリータイプのマンションは家族で住むためのマンションです。
間取りは2LDKや3LDKが主流です。ファミリータイプのマンションはワンルームマンションに比べると平米あたりの家賃が安くなるため、収益性は低くなります。
しかし、ファミリータイプのマンションは一度入居者が決まると長く住んでもらえるという特徴があります。安定的に収入を得ることを目的とするのであればファミリータイプのマンションに投資をすることも選択肢の一つです。
ただし、物件価格が低く、収益性が低いため上級者向けの投資対象といえるでしょう。
ワンルームマンションについては「ワンルームマンション投資で成功するには?選び方・メリット・デメリット」で詳しく解説しています。
一戸建て
一戸建ては中古物件であれば価格が安く、高い利回りを確保できる可能性があります。
一戸建てはマンションよりも、個別性が高いため思わぬ掘り出し物が見つかる可能性もあります。
戸建ての場合は自由に改装できるため、うまくリノベーションをすれば魅力的な物件に生まれ変わることが可能です。一戸建てはファミリータイプのマンションと同様に家族で住むため入居期間が長くなる傾向がありますので、うまくリノベーションをして入居者を募集することができれば安定的に収入を得ることが可能です。
また、一戸建てはマンションよりも不動産価格における土地の割合が多い点も特徴の一つです。建物は購入後か
経年劣化により徐々に価値が下がっていきますが、土地は時間の経過によって下がるわけではなく、新駅や周辺の開発により値上がりする可能性もあります。土地の価格があがりそうな土地であれば一戸建てに投資をしておくのもよいでしょう。
初心者にオススメは中古のワンルームマンション
ここまで物件タイプ別に特徴を解説しましたが、不動産投資初心者にオススメするのは中古のワンルームマンションです。初心者にオススメする理由は価格が安いという点です。不動産投資初心者が自分の年収の何十倍ものローンを組んでいきなり不動産投資を始めるのはリスクが大きすぎます。まずは価格が低い中古のワンルームマンションから始めて、徐々に価格が高い物件を購入していくのが理想的な展開です。
また、中古のワンルームマンションを購入するときはオーナーチェンジ物件と言われる入居中の物件がオススメです。オーナーチェンジ物件は入居者が決まっているため、当面の入居に心配する必要がありません。上手く行けば、空室とならずに居住中の方が長く住み続けてくれる可能性もあります。
オーナーチェンジ物件については「オーナーチェンジ物件は初心者にこそお奨め!メリットや購入のポイント」で詳しく解説しています。
管理会社の選びかた
不動産投資を成功させるためには不動産の管理会社を選定することが重要です。管理会社を選ぶ際はどのような点に注目すればよいのでしょうか。管理会社を選ぶ際の注意点を解説します。
賃貸住宅管理業登録制度へ登録されているか
賃貸管理を管理会社に任せる場合は必ず賃貸住宅管理業登録制度に登録されているか確認する必要があります。
賃貸管理住宅管理業登録制度とは国土交通大臣が平成23年に創設した制度で、貸主と借主を保護するために一定のルールを設けたものです。
不動産の賃貸では管理会社、貸主、借主で知識や経験に差があるためトラブルが生じやすい業務です。
知識や経験が豊富な管理会社にさまざまなルールを課すことで貸主や借主を保護することが可能となります。
賃貸管理住宅管理業登録制度に登録されているか否かを確認しておくことで安心して管理を任せることが可能です。
登録業者は国土交通省のホームページで確認することができますので、管理会社に依頼する際は事前に確認するようにしましょう。
国土交通省:https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/
実績はどれくらいあるか
管理会社に保有している不動産の管理を依頼する際は実績をしっかり確認しておく必要があります。
不動産の管理はさまざまなノウハウが必要ですので、経験が多い管理会社が理想的です。
また、自分が管理を依頼しようとしている物件に類似の物件の管理ノウハウがあるか否かも確認しておくことも重要です。例えば一棟マンションの管理を依頼する場合は一棟マンションの管理ノウハウが豊富な管理会社に依頼する方がよいでしょう。
また、依頼するエリアの周辺エリアや沿線の管理実績も確認しておく必要があります。
不動産はエリアによって相場が大きく異なりますので、周辺エリアに詳しい管理会社に管理を依頼することが重要です。
賃貸管理会社が倒産した場合はどうなる?
万が一賃貸管理会社が倒産してしまった場合、オーナーとしてはとても不安になるものです。
賃貸管理会社が倒産してしまった場合は更正法などを活用して業務を継続するか、廃業するかを確認する必要があります。
業務を継続する場合は引き続き管理を依頼することも可能ですが、不安が残る場合は他の管理会社を探すことをオススメします。
廃業する場合は他の管理会社に引き継ぎを依頼する必要がありますので、早めに次の管理会社を選定することが重要です。
また、家賃や敷金を倒産した事業者が預かっている場合は持ち逃げされないように早めに督促して手元に資金を集めて置いた方々良いでしょう。
家賃収入の税金
家賃収入には税金がかかるのでしょうか。家賃収入に関する税金を確認しておきましょう。
家賃収入には税金がかかる
家賃収入は所得税と住民税がかかります。不動産所得は総合課税となりますので、給与所得など他の所得がある場合は他の所得と合算して課税されることになります。
日本の所得税は超過累進税率と言われ、所得が多ければ多いほど税率が高くなる制度です。そのため、不動産所得が同じ300万円でも、給与所得が1,000万円の人と500万円の人では税率が異なります。
不動産所得は家賃収入などの収入からさまざまな経費を差し引くことで計算できます。
例えば、給与所得が500万円の人が家賃収入として100万円を得た場合の所得は600万円となります。
しかし、不動産所得に関する経費が50万円あった場合、所得から50万円差し引くことができるため、所得は550万円となります。
経費の計算方法
次に不動産所得の計算に重要となる経費について解説します。
経費とは家賃などの不動産収入を得るために必要となった費用です。
以下のようなものが経費として計上できます。
- 物件の修繕費
- 物件のクリーニング費用
- 管理会社に支払った管理料
- 物件管理のために必要な交通費
- 金融機関に支払ったローンの金利部分
- 入居者を募集するためにかかった広告費
- 対象物件取得のために支払った不動産取得税
- 対象物件の固定資産税
- 対象物件の減価償却費
家賃収入を得る際は少しでも税金を減らすためにあらゆる経費をしっかりと計上することが重要です。
経費を計上するとこで所得が減り、同じ家賃収入でも手取りの収入が増えることになります。
一方で経費として計上できないものは以下のようなものがあげられます。
- 物件取得のために支払ったローンの元本部分
- 普段の生活にも使用している通信費
- 自宅の修繕費など、家賃収入を得ることと関係ないもの
物件取得のために支払ったローンの元本部分
- 普段の生活にも使用している通信費
- 自宅の修繕費など、家賃収入を得ることと関係ないもの
経費として計上できるものはしっかり計上することが大切ですが、家賃収入を得るために必要ではなかった費用を経費として計上することはできません。
損となった場合は給与所得と損益通算が可能
家賃収入があれば給与所得などの所得税の節税ができる可能性があるということをご存知でしょうか。
給与所得を節税するためには不動産所得が赤字となっている必要があります。
不動産所得が赤字になっているということは収入を経費が上回っているということです。
経費が上回るためには減価償却費を活用することが重要です。通常、管理会社に支払う管理料やローンの金利を経費として計上しても、不動産所得が赤字になることはありません。
しかし、減価償却費を計上することで赤字になる可能性があります。
減価償却費とは建物の価値が減少していく分を経費として計上できる制度です。実際は購入時に資金を支払いますが減価償却費として年々価値が下がる分を経費として計上することができるのです。減価償却費は実際にその年に支払うわけではありませんので、実際の収支はプラスになっていても所得税の計算では赤字にすることができるため、給与所得と損益通算し、節税することができるのです。
減価償却を活用することでキャッシュフローはプラスであっても、所得税の計算上は経費が上回ることで給与所得と損益通算ができる点は会社員が不動産投資を行う一つの理由にもなっています。
家賃収入の節税については「不動産投資で賢く節税!個人、法人どこまで経費になるの?」で詳しく解説しています。
家賃収入 まとめ
不動産を購入することで得られる家賃収入は不労所得として注目を集めています。また、老後の安定収入を得るためにも不動産投資は有力な選択肢となるでしょう。家賃収入を得るためには物件の選定が大切です。
物件種類によってメリットやデメリットが異なるために目的にあった物件を選定することが大切です。不動産投資を検討する際は自分にあった物件を選ぶようにしましょう。