不動産投資で知っておきたい積算評価とは? 評価方法の種類やメリット、計算方法を徹底解説!

不動産投資で効率的に利益を上げるためには、資産価値の高い物件を購入するために、金融機関から有利な条件で融資を受ける必要があります。
その際、金融機関が融資の有無や上限額を決定する評価基準に、不動産の価値を知るために用いる指標が積算評価です。
積算評価の価値が高いことによって、金融機関から好条件で融資を受けることが可能なため、少ない自己資金で購入することも可能になります。
本記事では、不動産投資をする上で知っておきたい積算評価について、計算方法や算出するメリットをはじめ、不動産の評価方法の種類について解説します。

積算評価とは?

まずはじめに積算評価の特徴について解説します。

積算評価の概要

不動産の価値を評価する計算方法の一つで、金融機関が該当する不動産に融資を行う際、担保価値にした場合に、対象となる不動産が「どれくらいの価格(担保価値)になるのか」を表す指標のことを言います。

積算評価は、土地と建物の価値をそれぞれ個別に計算し、それを合算することでもとめることができます。
また積算評価は「原価法」とも言い換えられ、対象の不動産をもう一度建築・造成した場合にいくらかかるか(再調達価格)を考慮し、その価格から築年数を減価修正をおこない、現在の試算価値を求めることが可能です。

不動産鑑定評価の種類

不動産の資産価値を知る方法は、積算評価以外にも存在します。
以下では、不動産価格の算出方法について解説します。

取引事例比較法

不動産鑑定評価の一つで、対象不動産と条件が類似した不動産の取引事例を収集し、いくつかの適切な事例を選択し、対象不動産の特殊事情や時期の修正、地域格差や個別要因などを標準補正することで、対象不動産の試算価格を算出する方法を指します。
取引事例比較法による試算価格を「比準価格」と言います。

収益還元法

該当する不動産が将来的に生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の資産価値を求める方法を指します。
収益還元法には、一定期間(1年間)の純利益を還元利回りで割って収益還元価格(不動産の価格)を求める「直接還元法」と、対象不動産の将来における収益予測と売却時点の予想価格を現在価値で割り引くことで不動産価格を算出する「DCF法」(ディスカウントキャッシュフロー)の2種類に分類することができます。

積算評価をするメリット

ここでは積算評価を算出するメリットについて解説します。

適正な不動産価格を知ることができる

積算評価を算出することで、対象不動産の適正な価格を知ることができます。
積算評価は、先述した通り、土地と建物の価値をそれぞれ個別に評価し、それを合算することで対象不動産の資産価値(価格)を評価する指標です。
またその一方で、原価法として建てられた当初の価格から築年数に応じた建物や設備の劣化を減額して価格を算出するため、現時点の実態に近い評価額で不動産の価値を知ることができます

融資が受けやすくなる

一般的に不動産の購入価格より積算評価の高い物件の方が、金融機関からの融資を受けやすくなると言われています。仮に積算評価が高い場合、多くの金融機関から低金利や満額融資などの好条件で融資を受けることが可能です。
なぜ融資を受ける際に積算評価が用いられるのか?
それは金融機関が融資する際に、融資を借り入れる人が返済できなくなる「債務不履行」に陥った場合、対象不動産を売却したらいくらの金額が回収できるのかを把握する指標の一つに該当しているからです。
そのため、金融機関では積算評価から不動産の価値を測定することで、対象不動産に対する融資の有無や融資金額の上限を決定しています。
したがって、不動産を購入する際は、あらかじめ積算評価の高い不動産を選ぶことで、金融機関からの融資を受けやすくなるというメリットがあります。

積算評価のデメリット

積算評価は、対象不動産の適正な価格を把握できる点や、金融機関からの融資の有無を知ることができる一方、価格を算出する際は積算評価のデメリットについても把握しておくことが重要です。

取引実態を反映していない可能性がある

対象不動産の積算評価を算出し、仮にその金額が高額だとしても、それに見合った融資が受けられるわけではありません。なぜなら、積算評価の価格額はあくまでも融資を受ける場合の目安であって、実際の市場価格を反映しているわけではないのです。

実際、積算評価の高い不動産に該当するのは、都心部の一頭地や地方都市などの広い土地に建設された鉄筋コンクリート(RC)造のマンションです。しかし、仮に積算評価が高くても、土地の形状がいびつであったり、不動産の需要が少ないエリア、工業地域など特殊な要因や用途に限定されるエリアでは、そもそも住環境に適さないため売買においてはマイナス要因となってしまいます。
したがって、積算評価が高いからといって不動産売買が成立しやすくなったり、金融機関からの融資が受けやすくなる、または借入上限額が決定するといった基準ではないのであらかじめ注意しておきましょう。

積算評価の計算方法

ここからは積算評価の土地、建物それぞれの計算方法について解説します。

土地価格の算出方法

積算評価の土地価格を算出する方法は以下の通りです。

【土地の評価額の計算式】
価額=不動産の路線価*1(相続税路線価)×土地面積(平米数)

*1)路線価とは、7月1日に国税庁が発表する不動産の算定基準となる価格を表す評価額を指します。
路線価は主に、「固定資産税路線価」(土地の固定資産税を決める基準となる路線価)と、「相続税路線価」(相続税や贈与税の算出に用いる路線価)の2種類があり、今回の積算評価の土地部分を算出するは場合は、相続税路線価を用いて計算します。

ただし、一部の金融機関では、積算評価を算出する際に、国土交通省の審議会「土地鑑定委員会」が価格を決定する公示地価や、各都道府県が選ぶ基準地価など、相続税路線価とは異なる指標を用いて評価が算出されることもあります。

建物価格の算出方法

積算評価の建物価格を算出する方法は以下の通りです。

【建物の評価額の計算式】
価額=建物の延床面積×再調達価格×残耐用年数(法定耐用年数−築年数)÷法定耐用年数

再調達価格とは、対象不動産の建物部分を現時点でもう一度建築した場合にかかる費用のことを指します。この価格は、建物構造ごとに設けられた建築単価(1平方メートルあたりの建築費)床面積を掛け合わせて算出することができます。

また建物構造ごとの建築単価は次の通りです。

鉄筋コンクリート(RC)…20万円
重量鉄骨…18万円
木造…15万円
軽量鉄骨…13万円
(※金融機関によって若干異なる)

積算評価の具体的な計算事例

ここからは具体的な例題を用いて積算評価を計算していきます。

【条件】
○土地
・面積…330平方メートル(約100坪)
・路線価…1311万円/㎡

330㎡×13,110,000円=432,630,000円

○建物
・建物構造…鉄筋コンクリート(RC)
・築年数…20年
・建物延床面積…60平方メートル
・耐用年数…鉄筋コンクリート47年
(重量鉄骨/34年、木造/22年)

60㎡×20万円/㎡×(47-20)÷47=6,893,617円

土地と建物の合計積算価格
432,630,000+6,893,617=439,523,671円(4億3952万3671円)

まとめ

積算評価は不動産の適正な価格を知ることができるだけでなく、金融機関からの融資のを受ける際にも大事な指標になります。
しかし、実際に融資を受ける際は、積算評価だけが基準となるわけではなく、売買需要や建築用途、収益性など、さまざまな要因を加味して、融資の有無や上限額が判断されることになります。
だからと言って積算評価を疎かにしてはいけません。
現在でも、積算評価の指標は金融機関などでもっとも多く用いられていますし、不動産の資産価値を測る上では重要な要素の一つです。
不動産投資の売買を検討される場合は、しっかり積算評価を考慮して対象不動産を見極めるようにしましょう。